專業建議： 買二手房的核心在於「地段」與「現況」，建議在成交前按照以下項目逐一確認。
一、 外部環境與物業管理
- [ ] 大廈保養狀態： 觀察外牆、走廊及停車場是否乾淨整齊，無明顯滲水痕跡 。
- [ ] 公共設施 (Facilities)： 泳池、健身房及公共空間是否維持 Modern 感並運作正常 。
- [ ] 管理質量： 觀察管理人員素質，這直接決定了物業的保值性 。
- [ ] 社區配套： 確認周邊是否有完善的商場、食肆或醫療設施（如 T77 區模式） 。
二、 單位內部檢驗重點
- [ ] 廚房設備： 檢查廚櫃是否新淨、爐具是否有過度刮花、來去水是否暢通 。
- [ ] 洗手間檢查： 這是最重要的 Inspection 區域，確認瓷磚、排水與通風無異味 。
- [ ] 原裝裝修： 確認發展商提供的 Built-in 傢俬（如床架、櫥櫃）狀態，大品牌（如 Sansiri）質量通常較有保障 。
- [ ] 景觀優越性： 確認景觀是否具有稀缺性（如綠水環腰景緻），這會影響未來轉手速度 。
- [ ] 二次裝修評估： 若單位裝修過多且不符心水，需計算額外的拆除時間與金錢成本 。
三、 買前財務與法律核對
- [ ] 報價合理性： 研究賣家當初買入價、現行二手市場價與一手新房價差 。
- [ ] 租金回報預估： 根據目前市場情況，二手房應爭取 4-6.5% 的租金回報 。
- [ ] 稅項支出： 確認過戶稅、特種商業稅（若持貨未滿五年）或印花稅的分擔協議 。
- [ ] 驗樓師介入： 達成初步成交意向後，建議請專業驗樓師進行最後全面檢查 。
💡 曼谷買樓 123 小貼士
「二手房買的是現狀與地段。」 看到喜歡的單位時，除了室內，更要觀察這棟大廈在五年、十年後的保值潛力。
曼谷二手房：稅費清單與計算方法 (2025-2026)
在泰國交易二手房，稅費通常由買賣雙方根據協議分擔（常見為各付 50%），主要包含以下項目：
1. 過戶費 (Transfer Fee)
稅率： 物業評估價的 2% 1。
政策優惠： 2025 年政府針對 700 萬泰銖以下物業有稅費減免，過戶費降至 0.01% 2。
2. 印花稅 (Stamp Duty) 或 特種商業稅 (Specific Business Tax)
這兩者僅需繳納其中一項：
印花稅： 成交價或評估價（取其高者）的 0.5%。僅在賣家持有物業超過 5 年，或其名列入戶口簿超過 1 年時繳納。
特種商業稅 (SBT)： 成交價或評估價（取其高者）的 3.3%。若賣家持有物業未滿 5 年則需繳納。
3. 預扣所得稅 (Withholding Income Tax)
計算： 根據賣家持有年份，以物業評估價為基準計算的累進稅。
通常金額： 約為成交價的 1% – 2% 左右。
📊 實戰計算範例
假設您以 5,000,000 泰銖 買入 Kawa Haus 的二手單位，且賣家持貨已超過 5 年：
| 項目 | 計算方式 | 預估金額 (泰銖) |
| 過戶費 | 5,000,000 x 0.01% (優惠價) | 500 |
| 印花稅 | 5,000,000 x 0.5% | 25,000 |
| 預扣所得稅 | (預估值) | 約 50,000 |
| 總計稅費 | 約 75,500 |
貼士
[ ] 律師審核清單： 確保賣家已清繳管理費 (Maintenance Fee) 及大廈基金 (Sinking Fund)。
[ ] 負債狀況： 確認單位已清還所有房貸，並可即時在土地廳 (Land Office) 過戶。
